INVESTIR DANS LA PIERRE EN GRÈCE

LE MARCHÉ ET SES PARTICULARITÉS, LES PIÈGES A ÉVITER,  LE PROCESSUS D’ACQUISITION, LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE ET BIEN D’AUTRES CHOSES

Ce qu’il faut savoir, une source d’information à la disposition des profanes, des propriétaires et de leurs conseils

TABLE DES MATIÈRES

Le présent document est mis à la disposition du lecteur sur une base informative uniquement, il ne saurait en aucun cas être considéré comme une conseil juridique ou une opinion susceptible d’engager la responsabilité du rédacteur. Ce document ne peut être reproduit en tout ou en partie sans l’accord expresse et écrit du Cabinet. Il en reste la propriété exclusive. Pour toute précision ou complément d’information n’hésitez pas à nous contacter en cliquant sur ce lien.

TABLE DES MATIÈRES

Le processus d’acquisition d’un bien immobilier. ligne chronologique. 

Un élément de référence pour planifier la transaction

Introduction, le cadre.

I. LA RECHERCHE D’UN BIEN

A. Les petites annonces et les sites spécialisés.

B. Les agences immobilières

C. Le bouche a oreille

D. Les ventes aux enchères (en ligne)

II. NÉGOCIATION ET AUDIT PRÉLIMINAIRE

A. Les éléments à prendre en considération et la formalisation de l’intérêt des Parties.

Éléments caractéristiques de l’objet et formes d’engagement.

– Le « KAPARO » (Καπάρο) ou la promesse sous seing-privé.

– La Promesse de vente – Acte authentique

i. Les titres de propriété

ii. Le règlement de copropriété.

iii. Le registre de conservation des hypothèques

iv. La question des limites physiques du Bien.

v. Voies d’accès, droits de passage et servitudes.

vi. constructibilité et règlement d’urbanisme

Exemples particuliers :

Les composantes forestières d’un domaine

Les zones d’intérêt archéologique.

Les chemins communaux.

Les bords de mer et le pas du Roy

vii. La capacité du vendeur

B. Le prix.

i. La valeur commerciale

ii. La valeur fiscale. (Αντικειμενική αξια)

iii. considérations générales autour du prix

III. PRÉPARATION ET PASSAGE DE L’ACTE DE VENTE

A. Les Parties impliquées dans la transaction et leurs rôles respectifs.

Le notaire et le rôle des conseils

Certificats et pièces nécessaires

La rédaction et le contrôle de l’Acte

La procédure de passage, les signataire de l’Acte

Le paiement du prix.

Copie Authentique.

Les frais de passage d’acte

IV. ENREGISTREMENT ET OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Le registre des hypothèque et le cadastre

Services de l’eau et fournisseur d’électricité

Municipalité

Copropriété

Déclarations fiscales (E9)

V. LA FISCALITÉ DE L’IMMOBILIER EN GRÈCE

A. La fiscalité des particuliers

i. Obligations déclaratives

ii. La taxe immobilière (EN.F.I.A ou ΕΝ.Φ.ΙΑ)

iii. Les taxes municipales.

iv. Les plus-values immobilières

La fiscalité des revenus locatifs (Locations saisonnières Airbnb,

Les conventions fiscales:

B. La fiscalité des entreprises

i. De l’interet d’un portage par une société

Régime général portant sur la déduction des frais

Les implications

PROCESSUS D'ACQUISITION D'UN BIEN IMMOBILIER EN GRÈCE

Le présent document est mis à la disposition du lecteur sur une base informative uniquement, il ne saurait en aucun cas être considéré comme un conseil juridique ou une opinion susceptible d’engager la responsabilité du rédacteur. Ce document ne saurait être reproduit en tout ou en partie sans l’accord expresse et écrit du Cabinet. Il en reste la propriété exclusive.

Phase 1. Recherche et identification

Sur la base des critères qu'il aura défini (situation géographique, type de bien,  surface construite, potentiel de développement, budget...) le potentiel investisseur dispose d'un certain nombre d'outils pour éclairer sa démarche et identifier des objets d'intérêt.

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Phase 2. Audit, validation et formalisation préliminaire

Une fois l'objet identifié, s'ouvre une seconde phase, la plus délicate peut-être. Pour l'acheteur, l'enjeu consiste à mettre en place le cadre serein qui lui permettra de valider  son intérêt pour l'objet. Il doit pouvoir disposer du temps nécessaire pour confirmer les qualités intrinsèques du bien, son adéquation au projet et éventuellement, mettre en place le financement. Il sera idéalement accompagné par son Conseil dès les premiers instant de la phase. Il veillera à ce que les frais engagés puissent être recouvrés si le vendeur venait à faire défaut.

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Phase 3. Mise en place des conditions de capacité de l'Acheteur Inscription fiscale

Pour pouvoir contracter, Il est indispensable de disposer d'une immatriculation fiscale ou ΑΦΜ ainsi que des codes d'accès au système permettant de soumettre des déclarations au travers de la plateforme des impôts (système TAXIS). Les démarches peuvent être accomplies en personne ou par un représentant sur la base d'un pouvoir authentique. Idéalement, le prix de la vente transitera par un compte bancaire, ouverts en Grèce au nom du

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Phase 4 Rédaction du projet d'acte et préparation de la vente

Au cours de cette phase qui s'étend en général sur plusieurs semaines, les Parties réunissent l'ensemble des éléments  sans lesquels le passage de l'Acte est impossible. Nombre de certificats nécessaires au passage de la vente ayant une  validité limitée (3 mois en moyenne) ils ne sont demandés qu'une fois la vente programmée. Au cours de cette période, l'acte de vente est préparé par le Notaire choisi par l'Acheteur et les conseils des Parties. La situation peut se compliquer et les délais s'allonger si le bien est grévé d'hypothèques, si des mises en conformité des titres ou du bien sont nécessaires, si le vendeur n'est pas à jour de ses obligations fiscales ou si par exemple de nouveaux plans topographiques doivent être dressés.

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Phase 5. Réglement des droits de mutations ou de la TVA

Le règlement des droits de mutation est un préalable au passage de l'Acte authentique. Les déclarations sont préparées par le Notaire avec le conseil de l'Acheteur et signées par les deux Parties. Après validation par les services de l'administration fiscale qui exercent un pouvoir de contrôle, l'acheteur est autorisé à s'acquitter des droits. Il produit la preuve du règlement devant le notaire. S'agissant des biens neufs, la TVA est applicable en sus du prix de vente.

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Phase 6. Passage de l'Acte authentique de vente et apurement du prix

Le passage de l'Acte de vente est impérativement passé devant Notaire. Ce dernier, choisi par l'acheteur, vérifie la conformité des éléments formels qui doivent impérativement être mentionnés et repris dans l'Acte (Quitus, plan topographique, certificat de performance énergétique...) Lorsque le prix est payé à terme, il dresse l'Acte d'apurement. Le Conseil engage sa responsabilité en cosignant l'Acte avec le Notaire et les Parties. La présence d'un interprète est impérative si une Partie ne parle pas le grec. Le contrat lui sera lu a haute voix et traduit en totalité. Si un agent immobilier est intervenu dans la transaction, cela est mentionné dans l'acte.

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Phase 7. Enregistrement de l'Acte

La vente devenue parfaite, l'Acte se doit d'être enregistré sans délais auprès du registre de conservation des hypothèques et du cadastre (selon les cas) afin de devenir opposable aux tiers. C'est le conseil des Parties qui s'assurent de la bonne exécution des formalités. Les services du registre exercent un pouvoir de contrôle qui peut dans certain cas déboucher sur un refus d'enregistrement pour des raisons de forme ou de fonds. La responsabilité du Notaire est alors engagée. Dans un tel cas, les Parties doivent prendre les dispositions nécessaires pour rectifier l'Acte. La décision de refus peut le cas échéant faire l'objet d'un pourvoi.

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Phase 8. accomplissement des obligations déclaratives,

Le nouveau propriétaire se doit d'enregistrer sans délais son acquisition auprès de l'administration fiscale. (Déclaration E9 relative au patrimoine immobilier) En principe cela est effectué par le comptable qui aura pour mission de suivre la situation fiscale du contribuable et d'accomplir chaque année les obligations déclaratives de ce dernier.

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PROCESSUS D'ACQUISITION D'UN BIEN IMMOBILIER EN GRECE

Le présent document est mis à la disposition du lecteur sur une base informative uniquement, il ne saurait en aucun cas être considéré comme une conseil juridique ou une opinion susceptible d’engager la responsabilité du rédacteur. Ce document ne peut être reproduit en tout ou en partie sans l’accord expresse et écrit du Cabinet. Il en reste la propriété exclusive.

Introduction

Les atouts géographiques, climatiques et sécuritaires de ce pays méditerranéen chargé d’histoire, membre de l’Union Européenne et de l’espace Schengen ou plane par endroit un parfum d’orient sont autant de raison d’en être fasciné.

La récente crise de la dette dont le pays se relève doucement à, comme on pouvait s’y attendre,  entrainé une significative baisse des prix de l’immobilier, souvent en dessous du coût de la construction. Un phénomène de correction drainé par une hausse de la demande et une industrie de la construction au point mort peut cependant être observé.

Mis en perspective  avec les tarifs pratiqués dans les principales capitales européennes et régionales, Athènes se consolide comme un marché attrayant, haussier et  porteur d’opportunités.

Suite à de récents développements qui ont notamment vu Athènes devenir une destination de week-end (city break) à la mode auprès de nombre d’Européens et  de voisins régionaux se s’associe  une véritable explosion du marché de la location en meublés adossé sur les plateformes de location en ligne de type Airbnb et booking.com.

Ces  développements n’ont pas été sans entrainer une hausse disproportionnée des loyers en centre ville qui  peu à peu se révèlent difficilement abordables pour les Athéniens.

La Pandémie du covid 19 met dans la difficulté nombre de propriétaires que se sont endettés pour rénover des biens à vocation locative. Il est donc probable que le marché Athéniens restent porteur d’opportunités pour encore un moment.

Le marché des iles et de la villégiature varie quand à lui considérablement selon les destinations. Le marché des biens de prestige et du très haut de gamme reste comparable en terme de coûts aux autres destinations européennes.

Si des opportunités continuent d’exister sur des marchés très prisés tels que Santorin, Mykonos  ou Paros, il convient cependant d’agir avec vigilance et discernement . Dans la majorité des cas, des difficultés d’ordre juridique sont à anticiper. Elles peuvent être difficile à appréhender pour le profane. Elles sont le fruit du développement anarchique de ces destinations avant le crise de la dette et d’un durcissement des règles d’urbanisme.

L’endettement du vendeur, ses dettes fiscales, la non conformité du bien ou de certaines de ses composantes aux règles d’urbanisme…sont autant d’éléments qui doivent être correctement appréhendés avant et pendant la négociation du prix. La finalisation d’une transaction dépend alors d’une bonne définition des équilibres entre acheteur et vendeur, lesquels devront auront été clairement posés dès les premières étapes de la négociation.

Il conviendra enfin de ne pas négliger les aspects fiscaux liés à l’investissement. Les transferts de propriétés n’étant pas d’un coût anodin, il est recommandé de mettre en place la structure de portage la mieux adaptée des l’acquisition initiale. Il n’est par exemple pas possible pour un particulier de déduire de ses revenus locatifs de sources grecques les frais engagés dans l’amélioration ou l’entretien d’un bien. Dans certains cas, la détention au travers d’une société peut s’avérer avantageuse

I. La recherche d'un bien immobilier

A. Les petites annonces et les sites spécialisées en Grèce

Une fois les critères principaux définis, il existe une variété de moyens afin de se faire une idée d’un marché.

Une première approche peut consister à  visiter les pages dédiées aux petites annonces spécialisées.

On peut à titre d’exemples citer les pages de xe.gr (https://www.xe.gr/property/en/) et de spitogatos (https://en.spitogatos.gr/) qui ont toutes deux une version en langue anglaise sur ces liens. Des applications sont également disponibles au téléchargement.

Cette démarche si elle permet de se faire une première idée du marché, permet également d’en identifier les acteurs principaux et le cas échéant relever certaines incohérences. Il n’est par exemple pas rare qu’un même bien soit présenté par plusieurs agences à des prix différents. La description peut également sensiblement variée d’une annonce à l’autre ce qui invite à la méfiance. Il se peut enfin qu’un même bien y soit listé par le propriétaire et par une agence.

D’une manière générale, les annonces de particulier à particulier sont relativement rares et la majorité renvoie à des agences.

Le bouche à oreilles est également un bon moyen de prospecter en province et dans les iles pour dénicher des affaires. En ville, les concierges sont souvent au courant d’opportunités pas toujours .

Se promener dans les quartiers ou régions visées permet souvent de relever des offres de vente sous forme de pancartes ou d’affiches. Il est en effet  coutumier d’afficher des annonces sous cette dernière forme dans les hall d’entrée des immeubles, sur les balcons, ou le long des clôtures. Dans nombre de cas, cela permet de rentrer directement en contact avec les vendeurs.

B. Les Agents immobiliers

Le principe concernant la profession d’Agent immobilier est que nul n’est en droit de l’exercer à moins de disposer d’une licence d’exercice en cours de validité.

Habituellement, l’Agent vous présente un mandat pré-rempli sur son formulaire type et sur lequel sont repris ses références professionnelles (son numéro d’enregistrement et son immatriculation fiscale) les conditions de sa rémunération et les caractéristiques du bien qu’il va vous présenter (adresse, surface, étage et prix initial). Assurez vous que ce bien ne vous a pas déjà été présenté par une autre agence avant de signer.

La rémunération de l’Agent immobilier est en principe fixée à deux pourcent HT du montant de la transaction. Il n’est pas rare cependant qu’il perçoive deux fois ce montant lorsqu’il est dument mandaté par les deux Parties.

Dans certain cas en particulier, pour les transactions de faible valeur notamment, ce montant peut être fixé forfaitairement. Assurez vous de bien comprendre le mandat que vous donnez à votre agent et exigez une traduction de celui-ci si vous vous ne comprenez pas le texte. Cela est d’autant plus vrai si la mission confiée à l’agent sort du cadre habituel fixé par la Loi

La loi est relativement protectrice des agents immobiliers. La rémunération peut lui être due quand bien même il ne serait intervenu pour votre compte que sur la base d’un mandat oral. La TVA est due en sus des honoraires de ce dernier au taux en vigueur, à savoir 24%.

D’une manière générale les Agences jouent un simple rôle de présentation de Bien. Elles vous présentent ceux qu’elles ont en portefeuille et rares sont celles qui sont disposées à sérieusement intervenir sur la base d’un mandat de recherche.  Elles ne diligentent que rarement à leurs frais un audit préalable des biens qui leur sont confiés, il faudra donc tout vérifier.

II. Négociation et audit préliminaire

Jours
Heures
Minutes
Secondes

A. Formalisation de l'intérêt des Parties et éléments de réflexions.

Nous entrons ici dans une phase sensible du processus d’achat.

L’enjeu est pour l’acheteur potentiel de disposer d’une vision aussi précise que possible de la situation du bien et de la capacité du vendeur. Il doit pouvoir évaluer l’ensemble des paramètres susceptibles d’avoir un impact budgétaire sur le projet.

Se posent tout d’abord la question de l’objet et du prix lesquels sont intimement liés.

Les éléments caractéristiques ou qualités intrinsèques de l’Objet.

 

La mise en place progressive d’un cadastre sur l’ensemble du territoire national contribuera très certainement à rationaliser et simplifier l’approche.

Il n’en reste pas moins qu’à l’exception des appartements citadins, être aujourd’hui certain de ce que l’on achète et des aménagements envisageables nécessite quelques efforts de la part de l’acheteur.

Remarque: Le site officiel du cadastre peut être consulté ici https://www.ktimatologeio.gr

La démarche de formalisation de l’intérêt:

Si vous êtes intéressé par un bien, l’agent immobilier ou la personne qui vous l’a présenté devra être en mesure de vous remettre une copie des titres de propriétés ainsi qu’un plan topographique.

Dans la pratique, il est courant que l’Agent immobilier mette alors en rapport le potentiel acheteur avec le conseil du vendeur ou avec ce dernier afin qu’ils conviennent de formaliser la démarche.

Le KAPARO, ou la promesse sous seing-privé

A ce stade, il est de coutume que l’intérêt de l’acheteur soit formalisé par le règlement d’un montant symbolique. On parle de KAPARO.

Attention : Il ne s’agit pas à proprement parler du versement d’arrhes ni d’une promesse de vente au sens ou on l’entend habituellement mais d’une marque d’intérêt sérieux et réciproque. Traditionnellement, en échange d’une somme, le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien à un tiers avant l’expiration d’un terme convenu.

L’accord entre les Parties est formalisé par le passage d’un acte sous seing privé . Le vendeur s’engageant de son côté à communiquer à l’acheteur l’ensemble des éléments nécessaires afin qu’il puisse diligenter son audit, à s’assurer que le bien correspond bien à l’idée qu’il s’en fait et que les aménagements qu’il envisage sont possibles. De son coté, l’acheteur fixe les conditions de son intérêt et précise le délai qui lui est nécessaire afin de diligenter son audit. Il peut également mentionner la nécessité de recourir à un financement bancaire dont le refus constituerait une conditions résolutoire. L’acte lui même peut valoir reçu de la somme versée au titre du Kaparo.

A ce stade l’assistance d’un conseil spécialisé est hautement recommandée.

Il convient de préciser que l’acte doit être rédigé dans une langue compréhensible par les deux parties et si tel n’est pas le cas doit avoir été traduit.

Il est essentiel de comprendre que l’acte sous seing privé ne peut en aucun cas contraindre le vendeur à céder son bien. La vente forcée ne sera ici pas possible. S’il devait cependant décider de ne plus vendre, de changer son prix ou de faire affaire avec un tiers, il serait alors contraint de rembourser à son cocontractant le montant des frais engagés par ce dernier au titre de son projet. (frais de voyage, avocat, ingénieur civil et architecte….) S’il est possible de convenir d’un montant forfaitaire en cas de dédit du vendeur, il sera rescindé par le Tribunal s’il s’avère excessif.

Le retrait non justifié de l’acheteur ou son impossibilité de conclure dans les délais convenus entrainera la perte des sommes versées au bénéfice du vendeur.

Au regard de ce qui précède, on veillera donc à limiter au maximum le risque financier dans le cadre d’un simple acte sous seing-privé (KAPARO) sans en sous-estimer la valeur symbolique.

La promesse de vente – l’ Acte notarié

Dans la mesure du possible, c’est a dire lorsque le vendeur est à jour de ses obligation vis à vis de la taxe immobilière (ENFIA ou ΕΝ.Φ.Ι.Α) et que les éléments de dossier en sa possession permettent raisonnablement de le faire, il est recommandé de contracter au travers d’une promesse de vente sous forme authentique. (Notariée)  Celle-ci offre d’avantage de sécurité juridique à l’Acheteur et peut notamment permettre la vente forcée si le vendeur devait tenter de se rétracter.

Il n’en va pas moins que l’audit raisonnablement nécessaire pour le passage d’une promesse de vente authentique permet en général le passage de l’Acte de vente. On n’aura donc recours à la promesse de vente lorsqu’un délai est nécessaire afin de réunir des éléments impératifs pour le passage de la vente parfaite ou lorsque l’Acheteur n’est pas en mesure de disposer immédiatement de la totalité du prix. S’agissant de ce dernier point, relevons cependant que l’Acte de vente peut prévoir un paiement du prix à terme. Une telle disposition étant en principe assortie d’une clause résolutoire en cas de non paiement.

i. Les titres de propriété:

Ils constituent à la fois la « carte d’identité » du Bien et la preuve de sa propriété.

Par titres de propriétés ont entend ici l’ensemble des actes authentiques, donc irréfragables par nature  portant sur un même bien immobilier. On parle de chaine des titres lorsque l’on se réfère à des titres plus anciens mentionnés dans un Acte et dont les titres actuels tirent leurs droits.

Pour plus de clarté, précisons que le titre est un Acte qui peut être :

– Un Acte de donation ou de partage.

– Un Acte de vente / Achat

– Une acceptation de succession

– Une décision de justice.

– L’enclenchement d’une prescription acquisitive.

…….

Les titres sont enregistrés et conservés par le registre de conservation des hypothèques et permettent d’identifier le propriétaire, l’origine des ses droits et d’individualiser le bien.

Il parait ici opportun de relever qu’à compter de 10 ans après la date de leur passage, ces titres ne sont plus susceptibles de faire l’objet de recours ni d’être attaqués. A contrario, les titres plus récents appellent à une vigilance particulière de la part de l’Avocat qui en conduira l’audit.*

* Exemple : si l’origine d’un droit de propriété se trouve dans une donation partage ou une succession intervenu il y a moins de 10 ans, des héritiers lésés restent admissibles à la revendication de leurs droits sur le bien jusqu’à l’extinction de ce délai. Ils peuvent ainsi se retourner contre le propriétaire fut t’il de bonne fois.

ii. Le règlement de copropriété

Lorsque le bien est en copropriété ou qu’il dispose de parties communes, il conviendra d’accorder une attention particulière au contrat et règlement copropriété d’où découlent parfois des charges surprenantes. 

Certains contrat de copropriété exclus certains types d’usages en particulier lorsque celui-ci est de nature à perturber la jouissance paisible des autres copropriétaires. Dans certains cas, il à été admis que les arrivés et départs quotidiens de locataires  de type Airbnb ou booking.com  était de nature à affecter jouissance paisible.

S’agissant de développements immobiliers dans certaines îles, il faudra notamment prêter une attention particulière aux conditions d’utilisation des citernes d’eaux qui peuvent être commune et à l’accès à des espaces communes comme des piscines, jardins, espace de bbq…

En ce qui concerne les appartements, les frais communs peuvent ne pas être anodins du fait

iii. Registre(s) de conservation des hypothèques

Chaque registre à une compétence territoriale définie et conserve les contrats relatifs aux biens immobiliers sis dans le périmètre de la dite compétence.

Les biens y sont répertoriés sous le nom de leur propriétaire sur des registres « papiers » tenus à la main que seuls les avocats sont autorisés à auditer.

Chaque Acte dispose d’un numéro de référence unique correspondant au livre des actes du Notaire qui l’a dressé.

Cette méthode de référencement à laquelle s’ajoute l’absence de plateforme digitale rend le processus d’audit relativement laborieux. Elle permet cependant de se faire une idée globale du patrimoine immobilier du vendeur dans le ressort du dit registre.

la situation hypothécaire du bien.

Lors de cet audit initiale on contrôle également l’état hypothécaire du bien. Ce contrôle devra être renouvelé le jour ou la veille du passage de l’acte final de vente afin de prévenir tout risque de fraude.

La présence d’inscriptions hypothécaires sur un Bien en faveur de créanciers du vendeur, en général des établissements bancaires complique le processus de vente. Il est en effet nécessaire d’impliquer ces tiers dans le processus de la négociation et d’arrêter les sommes qui leurs sont dues. Enfin il y lien de convenir du dispositif d’apurement et de levé des hypothèques. Dans la quasi totalité des cas, cela implique qu’une décision de justice soit prise. La tache du conseil s’en trouve alourdie et les délais allongés

Une fois soulevés ces aspects préliminaires, nous reprenons ci-après à titre d’exemple, un certain nombre d’éléments appelant une attention particulière et susceptible d’avoir un impact important sur les délais de formalisation et sur la valeur du bien et par voie de conséquence sur son le prix.

Chaque cas étant par définition unique, cette liste n’est évidemment pas exhaustive et ne doit constituer qu’un élément de référence pour le potentiel acheteur ou son Conseil.

Relevons enfin qu’il n’est pas rare qu’un vendeur n’ait pas connaissance de certaines particularités concernant son bien ni que faute de moyens, il ait préféré laisser en suspens, la liquidation d’une succession.

iv.  Les limites physiques du bien:

Celles-ci sont en principe reportées par un ingénieur topographe sur un plan topographique qui doit être annexé à tout Acte portant sur le Bien. Cette obligation légale formelle ne protège cependant pas d’éventuelles revendications notamment de voisins sur certaines parties du bien.

En effet, L’obligation d’annexer un plan topographique à tout acte concernant un bien immobilier est relativement récente. Elle est devenu impérative dans le cadre de la mise en place progressive du cadastre. Ces « nouveaux » relevés ou plans sont donc susceptibles de faire l’objet de contestation ou de recours. Il n’est d’ailleurs pas rare que la mise en place du registre cadastral mette en lumière ou fasse naitre des litiges entre voisins.

v. Les voies d’accès et droit de passage.

Si en principe, tout bien immobilier doit avoir un accès au réseau routier public, il n’en demeure pas moins que si cette question n’a pas été clairement réglée par les Parties concernées au travers de contrats authentiques, elle est de nature à retarder voir compromettre un projet de développement. Elle doit donc être évaluée avec attention.

Exemple : Il se peut par exemple que le tracé d’un passage convenu ne permette pas le passage d’engin de construction sans élargissement!

vi. La constructibilité 

Question  particulièrement aigüe lorsque l’objet est un terrain à bâtir ou un bien à rénover situé en dehors d’une zone urbaine ou classifiée comme telle.

La constructibilité d’un bien dépend avant tout de sa classification générale et de la région dans laquelle il se trouve.

Trois grandes catégories de biens sont à distinguer:

– Les biens sis dans le plan d’urbanisme qui sont constructible en application d’un coefficient de construction et d’occupation des sols.

– Les parcelles agricoles. constructibles sous certaines conditions et restrictions.

– Les parcelles forestières, en principe non constructibles.

S’agissant des parcelles à vocation agricole, les conditions de  constructibilité sont variables selon les endroits.

Une surface minimale est exigée pour pouvoir construire et la surface couvrable plafonnée. Attention: Il n’est en principe plus possible de réunir plusieurs parcelles pour atteindre la surface minimum.

Dans certaines îles par exemple, il faut disposer d’une surface minimale de 4000 m2 (4 Stremata) afin de pouvoir déposer un permis de construire pour un bien qui ne pourra dépasser 220m2. Ces éléments sont purement indicatifs et pourront varier considérablement d’une région à une autre.

Attention : Permis de construire: la validité d’un permis de construire doit être vérifiée. Le permis peut en effet avoir été attaqué ou annulé. Elle est étendue si des travaux de « structures ciment » on été réalisés. Il est en tout état de cause nécessaire de transférer le permis au nouvel acheteur si ce dernier fait l’acquisition d’une parcelle bénéficiant d’un tel droit.

Si la mise en place du cadastre est de nature à clarifier la situation de nombreux biens, il n’en demeure pas moins qu’en l’état actuelle des choses,  la classification d’une parcelle et son affectation possible ne sont pas chose aisée.

Héritage du passé agricole du pays et du jeux successoral, nombre de biens peuvent se composer de diverses zones dont la classification varie et se combine en oliveraie, buissons, espace forestier etc.

La situation ne pourra être figée qu’une fois le bien classifié par l’administration compétente, la décision de la dite administration officiellement publiée et les délais d’appel éteints.

La classification du bien par l’administration des eaux et forêts prend donc ici une dimension essentielle et doit être considérée avec particulièrement d’attention

vii. Exemples :

Les composantes forestières d’un domaine.

Si par exemple, vous vous intéressez à un terrain « agricole » de 4800m2 et que ce dernier n’a pas encore été officiellement référencé (ΠΡΑΧΗ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΜΟΥ) , vous ne pouvez en aucun cas être certain que lors du référencement, certaines parties ne seront considérées comme relevant de la classification forestière. Cela peut notamment découler d’anciennes photos aériennes.

Imaginons alors que le total des parties dites  forestières dépasse au final 800m2, alors le terrain devient inconstructible. A cela s’ajoute la question de l’incessibilité de certains parcelles dites forestières qui fera l’objet d’autres réflexions.

On doit distinguer les forêts relevant du domaine public de celles du domaine privé. Cette classification est importante pour l’évaluation d’un potentiel projet d’aménagement. Aucune construction ne pourra en effet  être positionner à moins de 10 mètres d’une forêt relevant d’un domaine privé. Cette limite est étendue a 15 mètres pour une foret relevant du domaine public.

La proximité des zones d’intérêt archéologique.

La proximité de telles zones doit également appeler une attention particulière.

Dans certains cas les parcelles voisines situées dans une certain périmètre sont totalement inconstructibles.

Dans d’autre cas la délivrance de permis de construire nécessite des procédures particulières et notamment des sondages préliminaires.

Attention : En tout état de cause, la découverte de vestiges lors de travaux d’excavation entraine une suspension immédiate des travaux.

L’existence de chemins anciens référencés sur les cartes communales.

L’existence de tels chemins ou passages sur les relevés communaux, peut dans certains cas compromettre ou sérieusement compliquer l’aménagement d’une parcelle en principe constructible. Il en va notamment de même pour les passages de cours d’eaux, même asséchés.

Ces chemins peuvent également constituer ou révéler des servitudes ou des droits de passages anciens au bénéfice de tiers ou même du public. C’est la cas notamment des chemins destinés à garantir l’accès de tous au littorale marin.

Les parcelles à façade maritime, le pas du Roy:

La proximité d’un bien avec la mer, si elle est naturellement recherchée par beaucoup, peut s’avérer une source de complication lorsque l’on souhaite aménager ou développer une empreinte foncière.

Les lois en vigueur imposent respect d’une distance minimale de 30 voir 50 mètres entre le « pas du Roy » et la construction et par la même relativise la notion de « pieds dans l’eau ».

En dépit d’une superficie en théorie suffisante ces règles mis  en parallèle avec la configuration particulière d’un terrain peut alors rendre impossible un aménagement rationnel de celui-ci. Cela est particulièrement vrai lorsque, comme c’est souvent le cas en bord de mer, la parcelle à une forte pente. A cela s’ajoute la question du respect des distances minimales avec la limite des propriétés adjacentes.

On notera enfin que le relevé du pas du Roy sur un certain nombre de côtes n’a pas été réalisé par l’Etat. Les formalités et frais relatifs au relevé et à la publication seront alors à la charge de celui qui veut s’en prévaloir pour déposer un permis de construire. Cette procédure est relativement longue et implique plusieurs administrations.

viii. Considérations entourant la capacité du vendeur.

Pour être en mesure de vendre, le propriétaire doit tout d’abord être à  jour de ses obligations fiscales.
 
Faute de pouvoir produire un quitus fiscal récent, le Notaire ne sera pas en mesure de dresser l’acte. Le quitus doit concerner non seulement la taxe immobilière (EN.F.I.A) mais aussi l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
 
Il convient de savoir que des personnes occupant certaines fonctions dans des entreprises, notamment de direction, peuvent être personnellement responsable de certaines dettes de l’entreprise vis à vis de l’état. (dettes fiscales, dettes vis à vis des caisses d’assurance et de prévoyance sociale obligatoire…) Dans de tels cas, il peut s’avérer extrêmement difficile pour ces personnes d’aliéner un bien immobilier relevant de leur patrimoine personnel.
 
Dans certaines circonstances, le notaire à la possibilité de retenir sur le  prix le montant des arriérés d’impôt.
 
Cette solution est cependant difficile à mettre en oeuvre lorsque, comme c’est souvent le cas, les créanciers sont multiples. (impôts, caisses d’assurance et de prévoyance….)
 
D’une manière générale cette question doit avoir été préalablement réglée.
 
Dans nombre de cas, une régularisation préalable des titres, le paiement de droits de succession ou l’émission de certains certificats sont des préalables impossible à remplir par le vendeur compte tenu des moyens financiers nécessaires. Il faut alors être créatif et développer des solutions de financement

 

Conclusion :

Comme vous l’aurez compris l’Audit préliminaire est une étape essentielle du processus d’Achat. Réalisé dans un cadre contractuel ou sans cadre, il conforte l’acheteur dans sa décision d’achat ou l’en dissuade complétement. il peut également conduire à une renégociation du prix s’il met en évidence certaines difficultés ou circonstances parfois même ignorées du vendeur.

B. LE PRIX

i. La valeur commerciale d’un bien:

Il convient de relever ici le fait qu’en Grèce, contrairement à d’autres marchés européens plus structurés, il serait hasardeux d’envisager une approche basée uniquement sur un prix au mètre carré sur un quartier ou une région.

Les prix sont librement fixés, ils peuvent varier du simple au triple pour un même quartier sur la base de critères comme l’age de la construction, le niveau de finition, la vue, l’étage, l’orientation…et l’humeur du vendeur.

Le prix est  souvent fixé en accord avec l’Agence principalement chargée de la mise en vente du bien et cela sur la base d’une stratégie définie par cette dernière.

Le prix est donc discutable et fait l’objet de négociation qui pour avoir un sens doit être éclairée (voir audit) L’agence peut jouer un rôle dans la dite négociation.

D’une manière générale, le fait de ne pas avoir besoin d’un financement bancaire est un argument de négociations. Une bonne compréhension des rapports de force et de la situation d’éventuelle urgence dans laquelle se trouverait le vendeur peut avoir des effets considérables sur le prix.

ii. La valeur fiscale.

Chaque bien dispose d’une valeur fiscale qui lui est propre qui sert notamment de référence pour le calcul de la taxe immobilière. Cette valeur peut différer de manière importante de la valeur commerciale du bien sur le marché. traditionnellement inférieure à la valeur commerciale, une inversion de la tendance s’est observée suite à la crise de la dette. Il n’est désormais pas rare que des transactions dans des quartiers prestigieux de la capitale se réalisent à des prix très inférieurs aux valeurs fiscales.

iii. Autres considérations autour du prix.

Le prix peut être réglé au vendeur en Grèce ou à l’étranger s’il y dispose d’un compte bancaire.

Il peut être payé cash ou à tempérament. Dans de tels cas une clause resolutoire est prevue en cas de non respect d’un terme.

III. PRÉPARATION ET PASSAGE DE L'ACTE DE VENTE

A. Les parties impliquées et leur rôle

Officier ministériel. Le notaire qui dressera l’acte authentique de vente est choisi par l’Acheteur. Ses honoraires sont à la charge exclusive de ce dernier. Les honoraires du notaire sont fixés  par le Loi. Ils sont repris dans le texte de l’Acte qui vaut reçu. Chaque copie authentique est facturées à part.

Ils représentent et conseillent les Parties dans le cadre de la vente, de sa préparation et de son exécution. Ils peuvent être amenés à signer ou à consigner l’Acte es qualité ou en tant que fondé de pouvoir. Le cadre de leur mission et le montant de leurs honoraires sont fixés librement.

La présence d’un interprète est impérative afin d’assister une Partie si celle-ci déclare ne pas parler le grec. Son intervention est mentionnée au contrat qu’il cosigne. Il prête serment. Sa rémunération est fixée librement.

Si un agent est intervenu dans la transaction pour une des Parties voir les deux, cela est mentionné à l’Acte. Il est traditionnellement présent ou représenté à la signature de la vente. Il est rémunéré le jour même conformément aux termes du mandat.

Il finalise et signe les plans et autres certificats nécessaires à la vente pour le compte du vendeur en relation avec le Notaire et les conseille.

i. Le notaire et les conseils

ii. Les certificats et pièces nécessaires.