vi. La constructibilité 

Question  particulièrement aigüe lorsque l’objet est un terrain à bâtir ou un bien à rénover situé en dehors d’une zone urbaine ou classifiée comme telle.

La constructibilité d’un bien dépend avant tout de sa classification générale et de la région dans laquelle il se trouve.

Trois grandes catégories de biens sont à distinguer:

– Les biens sis dans le plan d’urbanisme qui sont constructible en application d’un coefficient de construction et d’occupation des sols.

– Les parcelles agricoles. constructibles sous certaines conditions et restrictions.

– Les parcelles forestières, en principe non constructibles.

S’agissant des parcelles à vocation agricole, les conditions de  constructibilité sont variables selon les endroits.

Une surface minimale est exigée pour pouvoir construire et la surface couvrable plafonnée. Attention: Il n’est en principe plus possible de réunir plusieurs parcelles pour atteindre la surface minimum.

Dans certaines îles par exemple, il faut disposer d’une surface minimale de 4000 m2 (4 Stremata) afin de pouvoir déposer un permis de construire pour un bien qui ne pourra dépasser 220m2. Ces éléments sont purement indicatifs et pourront varier considérablement d’une région à une autre.

Attention : Permis de construire: la validité d’un permis de construire doit être vérifiée. Le permis peut en effet avoir été attaqué ou annulé. Elle est étendue si des travaux de « structures ciment » on été réalisés. Il est en tout état de cause nécessaire de transférer le permis au nouvel acheteur si ce dernier fait l’acquisition d’une parcelle bénéficiant d’un tel droit.

Si la mise en place du cadastre est de nature à clarifier la situation de nombreux biens, il n’en demeure pas moins qu’en l’état actuelle des choses,  la classification d’une parcelle et son affectation possible ne sont pas chose aisée.

Héritage du passé agricole du pays et du jeux successoral, nombre de biens peuvent se composer de diverses zones dont la classification varie et se combine en oliveraie, buissons, espace forestier etc.

La situation ne pourra être figée qu’une fois le bien classifié par l’administration compétente, la décision de la dite administration officiellement publiée et les délais d’appel éteints.

La classification du bien par l’administration des eaux et forêts prend donc ici une dimension essentielle et doit être considérée avec particulièrement d’attention

vii. Exemples :

Les composantes forestières d’un domaine.

Si par exemple, vous vous intéressez à un terrain « agricole » de 4800m2 et que ce dernier n’a pas encore été officiellement référencé (ΠΡΑΧΗ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΜΟΥ) , vous ne pouvez en aucun cas être certain que lors du référencement, certaines parties ne seront considérées comme relevant de la classification forestière. Cela peut notamment découler d’anciennes photos aériennes.

Imaginons alors que le total des parties dites  forestières dépasse au final 800m2, alors le terrain devient inconstructible. A cela s’ajoute la question de l’incessibilité de certains parcelles dites forestières qui fera l’objet d’autres réflexions.

On doit distinguer les forêts relevant du domaine public de celles du domaine privé. Cette classification est importante pour l’évaluation d’un potentiel projet d’aménagement. Aucune construction ne pourra en effet  être positionner à moins de 10 mètres d’une forêt relevant d’un domaine privé. Cette limite est étendue a 15 mètres pour une foret relevant du domaine public.

La proximité des zones d’intérêt archéologique.

La proximité de telles zones doit également appeler une attention particulière.

Dans certains cas les parcelles voisines situées dans une certain périmètre sont totalement inconstructibles.

Dans d’autre cas la délivrance de permis de construire nécessite des procédures particulières et notamment des sondages préliminaires.

Attention : En tout état de cause, la découverte de vestiges lors de travaux d’excavation entraine une suspension immédiate des travaux.

L’existence de chemins anciens référencés sur les cartes communales.

L’existence de tels chemins ou passages sur les relevés communaux, peut dans certains cas compromettre ou sérieusement compliquer l’aménagement d’une parcelle en principe constructible. Il en va notamment de même pour les passages de cours d’eaux, même asséchés.

Ces chemins peuvent également constituer ou révéler des servitudes ou des droits de passages anciens au bénéfice de tiers ou même du public. C’est la cas notamment des chemins destinés à garantir l’accès de tous au littorale marin.

Les parcelles à façade maritime, le pas du Roy:

La proximité d’un bien avec la mer, si elle est naturellement recherchée par beaucoup, peut s’avérer une source de complication lorsque l’on souhaite aménager ou développer une empreinte foncière.

Les lois en vigueur imposent respect d’une distance minimale de 30 voir 50 mètres entre le « pas du Roy » et la construction et par la même relativise la notion de « pieds dans l’eau ».

En dépit d’une superficie en théorie suffisante ces règles mis  en parallèle avec la configuration particulière d’un terrain peut alors rendre impossible un aménagement rationnel de celui-ci. Cela est particulièrement vrai lorsque, comme c’est souvent le cas en bord de mer, la parcelle à une forte pente. A cela s’ajoute la question du respect des distances minimales avec la limite des propriétés adjacentes.

On notera enfin que le relevé du pas du Roy sur un certain nombre de côtes n’a pas été réalisé par l’Etat. Les formalités et frais relatifs au relevé et à la publication seront alors à la charge de celui qui veut s’en prévaloir pour déposer un permis de construire. Cette procédure est relativement longue et implique plusieurs administrations.